Le facciate delle villette a schiera, bene comune o privato? L’intreccio con il superbonus 110%
Gli immobili costituiti dalle cosiddette villette a schiera, benché non alla base del concetto di fabbricato in condominio del codice civile del 1942, perché al tempo sconosciuta la tipologia edilizia, oggigiorno possono essere considerati condominio – o meglio “condominio orizzontale”, anche a seguito dell’introduzione (in costanza della riforma dell’Istituto del condominio del 2012) di una norma di generale attrazione all’Istituto quale, per l’appunto, l’articolo 1117 bis c.c..
Tale articolo, prevedendo l’applicazione della disciplina del condominio, in quanto compatibile, in tutti i casi in cui più unità immobiliari o più edifici ovvero più condominii di unità immobiliari o di edifici abbiano parti comuni ai sensi dell’articolo 1117c.c, pone così termine ad una lunga diatriba giurisprudenziale, che – secondo l’orientamento di maggioranza- era ormai propensa nel preferire l’applicazione della disciplina del condominio –specificatamente dettata per gli immobili –in luogo della generale normativa sulla comunione.
Naturalmente, per quanto attiene alla specifica determinazione delle parti comuni, l’elencazione di cui all’articolo 1117 c.c. dovrà essere oggetto di una particolare attenzione. Del resto, si può dedurre dalla lettura dello stesso articolo 1117 c.c. che i beni qui elencati sono comuni se il contrario non risulta dal titolo e che l’elencazione non è tassativa ammettendo inclusioni o esclusioni.
Il bene comune
Il principio generale per considerare un bene comune è, per l’appunto, la destinazione funzionale del bene al servizio delle più unità immobiliari in Condominio e nemmeno necessariamente di tutte posto che, ben potranno esistere dei beni di proprietà solo di alcuni in cosiddetto “condominio parziale” per quanto al sostentamento delle spese ex art. 1123, ultimo comma c.c. Sul punto, la Corte di Cassazione civile , sez. II , del 03 maggio 2019 , n° 11729 ha affermato che: «In considerazione del
rapporto di accessorietà
necessaria che lega le parti comuni dell’edificio alle proprietà singole, la condominialità non è esclusa per il solo fatto chele costruzioni siano realizzate, anziché come porzioni di piano l’una sull’altra (condominio verticale), quali proprietà singole in sequenza (villette a schiera, condominio in orizzontale),poiché la nozione di condominio è configurabile anche nel caso di immobili adiacenti orizzontalmente in senso proprio, ove dotati delle strutture e degli impianti essenziali indicati dall’ art. 1117 c.c.».
Le facciate perimetrali, ben potranno considerarsi beni comuni a tutti i condomini – o ad un gruppo di questi – ove per le caratteristiche di unicità delle strutture, possano includersi tra i muri maestri espressamente richiamati dall’articolo 1117 n° 1 c.c., in quanto funzionalmente asservite alle proprietà esclusive di più condomini. Viceversa, senza che con ciò possa venir inficiato il concetto di condominio, per la presenza di altri beni di comune necessità, le facciate perimetrali potranno essere considerate beni esclusivi ove le caratteristiche strutturali ne escludano la comproprietà. Tali dati ben potranno essere rinvenuti anche dagli atti di acquisto dallo stesso regolamento di condominio.
Comunque, è bene sottolineare che, sia nel caso le facciate siano beni unici condominiali, sianel caso siano beni privati, i condomini nel disporre – collettivamente o autonomamente – le opere di manutenzione o innovazione dovranno
rispettare il decoro architettonico
del condominio come esplicitamente previsto dagli articoli 1120 e 1122 c.c.. Così, a norma dell’articolo 1122 c.c.: «Nell’unità immobiliare di sua proprietà ovvero nelle parti normalmente destinate all’uso comune, che siano attribuite in proprietà esclusiva o destinate all’uso individuale, il condomino non può eseguire opere che rechino danno alle parti comuni ovvero determinino pregiudizio alla stabilità, alla sicurezza o al decoro architettonico dell’edificio».
Fonte: Abiconf
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